特稿| 公寓到底是馅饼还是陷阱?这12个问题把公寓市场给讲透了

公寓到底能不能买？

首先，我们得先问自己是不是真的了解公寓市场？

小户型公寓本质上是一种过渡产品，30-60平米的空间满足不了一家三口核心家庭的生活需要，40-50年的公寓产品不带学区，不通燃气，水电气成本偏高，同样满足不了家庭生活起码的对餐饮、学区等的要求。一线城市和高端公寓流行的大面积豪华公寓除外，100-150甚至更大的面积，适合高端人士以及商务的需求，这类小众产品不在我们的讨论之内。一句话：小户型公寓不是家庭生活的标配，本质上只是从单身到组建家庭、购买住房之间的过渡产品，临时居所。

正是因为公寓作为短期过渡产品、临时居所的本质，决定了公寓的客群以租客为主，真正住的人，租的多，买的少。租的人不买，买的人不住，投资者和租客，一个买下产权，一个租赁使用权。所以，公寓的盈利模式是一种租金回报型的产品，接手购买的不多，本身就不是差价盈利型的产品，很多人错就错在这个地方。没有多少人要在公寓里面住一辈子或者太长时间，所以二手公寓买的人少，转手率不高。

（1）开发量过大，房源过多，房子没那么好租了。

（2）过去10年租金上涨太慢，但是公寓房价上涨过快，租金回报率持续下降，到了一个低的明显不划算的水平。

（3）公寓房价多年不涨，由于滞销甚至降价，投资客越来越少，二手难卖，越来越卖不掉，甚至要亏钱卖陷入恶性循环。

（4）同时期住宅涨价过快，资金抛弃公寓市场涌向住宅市场，导致供大于求，房价难涨。

主城住宅豪宅化，都市圈高房价高风险，住宅与公寓之间的跷跷板效应，正在把一部分刚需逼向公寓市场。南京很多刚需只有首付30-50万的能力，工作2、3年的积蓄和父母凑的钱，按照首次购房，最多可以购买差不多100-160万的房子，30年贷款每月还贷3600-5700元左右，可承受的单价1.2-1.8万左右，这是他们的极限。这个房价，要么买个60平米左右的主城老破小，要么只能买到江宁滨江、禄口、宝华、溧水、大厂、六合这样的都市圈去买新房，残酷的现实是基本买不到。要么买冷门的都市圈，比如滁州，自己都觉得风险高不靠谱。要么去更遥远的都市圈如镇江市区、句容市区、扬州、马鞍山等，自己都觉得住在那边每天上下班不现实，路途令人崩溃。这是被动的投向公寓市场的情况，还有一部分是主动的，永远不要以为所有的90后年轻人都抱着宁愿住到兔子不拉屎的都市圈赌房产一定升值的想法，那是自己的一厢情愿。于是，就是有这么一部分被逼或者主动的投向公寓市场。不是他们有的是钱、有的是选择而犯傻去买公寓，很多人是没有选择。住宅限购、都市圈限购，偏偏在这个时候又助了一臂之力，商办新政又燃起了很多人对未来的美好预期。

即使是买房，很多人刚毕业参加工作也未必就能买得起，很多要到工作2-3年之后，即使买了房，往往还要等上2年才能拿到房。因此，绝大部分年轻人，基本都会有至少2-5年的租房期。每年留在南京的毕业生以及流入南京的年轻人，当然还有一部分商务客群，构成了一个庞大的租房大军。

有的人选择租赁老破小合租，有经济实力的选择租赁单身公寓。一个月收入5000，花个1500-2000租房的比较多。一个月收入8000-10000，很多人可能就愿意花个3000块来租房子，如果是情侣2个人合住，可能愿意花个4000-5000来租房子。再往上，客群就会越来越少了。所以，公寓一定是控制面积、控制总价，以月租3000-5000的主力客群计算，按照20年的投资回收期，对应的总价在72-96万。也就是说，总价72-96万的公寓最有租赁保证，最好租，而且租金提高的可能性最大，投资回报率超预期提升的可能性最大。所以，新政之后，各家公寓卖的最火的都是小面积的。

选择公寓，第一就是要尽量选择靠近租客聚集的地方。第二就是解决租金问题，所在区域的客群要有更高的租金承受能力，也就是高收入客群，赚钱的行业与公司聚集。但是从市面上来看，低总价、小户型的房源占比很少，有的楼盘又远离高收入租客，导致高收入租客聚集的区域小户型、低总价房源过少，过多的大户型高总价产品既与市场不匹配，又与地段不匹配尴尬，难卖、难租、难转手，抹黑了公寓市场的整体形象，那是因为买的卖的都并不真正懂的公寓市场，错误思维导致的错误结果。所以，公寓市场自身的问题一大堆，不专业的楼盘太多。

为什么说大户型高总价的公寓难有市场？很简单，有这么多钱不如去投资住宅了，房价升值的收益更大。前面已经叙述，公寓在本质上属于租金回报型的产品，同时也是小资金被逼无奈的产品，所以更适合小资金的投资，然后依靠租金收益获益。对于小资金来说，主城住宅买不起或者被限购，都市圈住宅处于高位高风险，公寓就属于主城与都市圈住宅之间的一种稳健型投资产品。

买了公寓，今后涨不涨价，关键看租金。如果租金能提高，对应的房价一定会往上走。公寓涨价的逻辑关系不是地价决定房价，而是租金决定房价，这点和住宅完全不同。肯定是户型越小的、总价越低的，租金提高的可能性越高，涨价的可能性越大。对于开发商来说，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的房价。很多情况下，公寓滞销都是开发商的一厢情愿，或者说公寓售价根本就不值那个钱。有些公寓价值较低的区域，非不愿低价去卖，自然没人买。比如很多周边根本没有大量年强白领和商务客群的公寓，虽然自己觉得房价已经很低了，但是依然卖不掉，只能说明它的价值更低，这种情况下不认命没有一点办法。说实话，很多板块其实根本就不具备建设公寓的市场条件，但是开发商为了把商办地块建成房子卖出去，选择强行做公寓。

对于面积稍大的公寓来说，比如70-100平米，家庭自住也不是不可能。但前提是要有燃气、有学区，满足家庭生活基本需求。主城住宅太贵，又不愿去遥远的都市圈，把人逼到公寓自住，这在一线城市非常普遍，北京、上海的公寓就是这样火爆，房价步步走高。但是由于户型大，总价高，住宅选择面更广，往往只有65年的才去做大公寓，因为有学区。所以对于40-50年的公寓来说，一般不适合做面向家庭自住的中大户型，所以南站万科公寓的销售就明显不如鼓楼滨江65年的中小户型公寓。

大户型高总价的公寓，对于投资者来说，这么多钱会有更多选择，比如投资主城的新房。所以，大资金愿意投资公寓的相对就要少很多。公寓在市场逻辑上依然是适合小资金额产品。除非今后南京的发展能向一线城市看齐，大户型高总价的公寓才会逐渐受到欢迎，现在显然还没到时候。

对于投资者来说，就像那些只能拿出30-50万的刚需一样，环南京一是买不到，二是担心高风险，不同的人总有不同的判断。见过很多人以自己的亲身投资经历痛斥公寓不涨价，痛斥买公寓是坑，但是会发现有2个特征。一是这些人本来就足够多金，有太多选择，并没有被逼到只能买公寓，以己度人，而现实中被逼只能买公寓的人完全不一样；二是在错误的时间选择了公寓，在住宅的高成长时期，自己的盈利预期又是高成长，自然是违背逻辑的，公寓市场的高成长在6000-15000元/平米的时候，过了之后就基本没有高成长，因此，在住宅高成长时期错误介入了已经度过高成长阶段的公寓市场。但是现在，形势正在发生变化，住宅的高成长，主城或许还有，但是很多人要么限购要么买不起，都市圈又进入高风险阶段，资金到底应该怎么选？

未来投资，安全性将会超过对成长性的追求，尤其是对可选择空间不多的小资金来说。大资金可以任性的购买主城住宅，但是小资金没得选。此前辉哥已经论述，房子是给人住的，如果今后房子没人住，将没有任何价值。我相信特大城市的南京，还有更大的产业和人才吸引力，主城内的房子被人住起码问题不大。优质又高度匹配市场需求的公寓，即使买的人少，但起码有人租，无非是租金高不高而已，起码不会变的一文不值，起码强过很多都市圈的乱投资。

南京的公寓市场可以用几个关键词来形容：

（1）遍地开花；

（2）总量过剩；

（3）产品参差不齐，鱼龙混杂；

（4）产品与板块错配；

（5）垃圾产品泛滥；

（6）优质对位产品稀缺；

（7）物业维护和运营能力严重不足；

（8）租赁市场冰火两重天。

所以，公寓市场绝对不是任何一个项目都有投资价值，绝对不是可以胡乱买，陷阱多的是。但是，公寓市场也不能一棍子打死，其中并不缺乏优质的房源。任何一刀切的下结论都是不负责任的。关键是要会选择，要有慧眼识珠的能力。

买住宅，大家都知道买房跟着规划走，买房跟着学区走，买房跟着地铁走。但是，公寓市场的投资逻辑和住宅市场不完全一致，并不能照搬照抄。住宅升值潜力大的板块，不一定公寓的投资潜力就大。根据辉哥以及多位圈内投资牛人的经验，《辉哥说楼市》总结出判断一个公寓投资潜力大小的10大标准。

（1）从需求端着眼，买公寓跟着第三产业走，看所在板块的年轻白领多不多，首选第三产业和年轻白领聚集区。比如，南京的新街口、河西、南部新城软件谷、徐庄软件园等，就是南京高学历、高收入、高品位白领最聚集的区域，这4大板块的公寓最有客群保证。

（2）从供应端着眼，看所在板块的公寓供应量大不大，首选公寓供应量不大的稀缺性区域。哪怕所在板块有再多的年轻白领租赁客群，如果供应过于庞大，超过了需求规模，那也是没用的。

（3）从租客收入着眼，首选高收入行业、企业、高富帅、白富美聚集的区域。收入高，意味着租金承受能力强，愿意花更多的钱租房子。对于公寓来说，租金是命门，只有租金具有提升能力，今后的回报率才有保证和提升空间。

（4）看交通便利程度，首选地铁站附近的公寓。年轻人不愿去都市圈，图的就是在主城交通方便，其中，地铁是年轻客群首选的交通方式。

（5）看配套成熟度，首选城市综合体和成熟板块。

（6）看单价，首选单价2-2.5万以内的公寓。单价过高的公寓，必然意味着总价高和客群高端化、小众化，不但未来的升值潜力小，而且过高的租金也不容易实现，房子可能很难租的掉。所以我们会发现，老城3.5-4万的公寓、河西3-3.5万的公寓都是最难卖的，而且一些交付的高端公寓，租赁市场也很不乐观，房子租不掉。

（7）看户型，首选30-50平米的小户型公寓。户型小意味着总价低，客群庞大。租赁公寓的主力客群，大部分都是对价格敏感、单身对面积要求不高，30-50平米足够了。过大的面积，客群狭窄，不但不好租，而且与小户型相比，租金回报率明显要低。

（8）看总价与户型，首选低总价公寓，总价100万以内最佳。高总价的公寓，不但客群少，房子难租，租金难提高，回报率往往也非常低。像是新街口、河西很多高价公寓就面临同样的问题。公寓市场的天花板效应非常明显。高端的公寓，永远是看着好看，说着好听，但是就是难租。

（9）看品质与装修，首选能够保证10年以上不落伍的产品。很简单，落伍就会被淘汰，租金就容易掉下来或上不去，建筑立面、公共部位装修、内部装修要达到适度超前或者排名前30%的水准。

（10）看品牌与运营能力，首选大牌开发商和富有运营经验的楼盘。品牌对租客有号召力，有粉丝效应，物业和运营能力决定未来的租金提升和保值增值，至关重要。小公司开发的杂牌公寓，混乱的管理和物业维护导致租金上不去甚至下跌的案例太多了，没必要拿自己当小白鼠。

（1）新街口：写字楼密集，客群大，单价高、户型大、总价高，一票否决。

（2）河西：产业发达，客群大，单价高、户型大、总价高，具有一定的高端市场，但已经不适合中小投资者，真的是有这么多钱不如投资买住宅。

（3）南部新城：产业发达，客群大，供应量大，但是客群收入高，总价户型适中。可选范围，最大卖点是客群大、收入高，市场有保障。

（4）城东：产业和客群分布不均衡，楼盘分布散乱。徐庄软件园的公寓供应少，产业发达，客群规模大，总价户型适中，可以考虑。缺少产业和地铁支撑的细分板块，并不乐观。

（5）江北：产业比较弱，租房客群少，收入低，供应量太大。市场需要培育，有待大规模高收入人群导入，会有5年以上的艰难期。

总结：

（1）新街口、河西属于小众的高端市场，有这个钱辉哥建议还是投资住宅；

（2）江北的产业和地缘性客群有待5-10年的导入，虽然房价低，但是需要漫长的等待期，市场不稳定；

（3）城东各大细分板块差异巨大，需要区别对待，徐庄软件园板块是首选；

（4）南部新城南站板块，客群大、收入高、价格适中、户型小，市场有保障，综合性价比突出。

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