馅饼 OR 陷阱?中梁滨江一号单价比万科时代便宜一万!

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27

大家好,我房哥!



 

最近要新推的楼盘中,最引人瞩目的无疑是中梁·滨江壹号,这个位于瓯江路和惠民路交叉口的江景盘好像突然从哪个石头里蹦了出来,连哥这个天天用钛金眼盯着楼市的老炮儿也猝不及防---




看这效果图,,小区规模也不错---




推向市场销售的两幢,西侧有相当不错的江景视野---




西边套156方,东边套168方,是最流行的错跃户型---




 

从户型来看,奇偶层差距很大,其中三卫全明南北通透的楼层,户型舒适度比较高,相反另一种户型两卫全暗且主卧空气不对流,属于“不健康住宅”。


户型还有一点值得关注,那就是西边套要比东边套好,因为江景视野在西侧,西边套视线无疑更开阔,而东边套客厅视线会被厨房和消防前室遮拦---




据销售人员所述,这个楼盘引入绿城物业管理,标准为3元/平方米,后期品质还是有一定保障的。


最让哥惊奇的,是销售人员说售价只有28000-29000元/平方米。


这么好的地段、这么大的楼盘,中梁代建开发的楼盘,在温州不算差啊!价格居然比边上的万科·时代中心便宜了近10000元/平方米!


这到底是怎么回事???


哥毕竟江湖经验老道,在现场一摸一查,就发现了问题所在---




↑↑看上图,真正的开发建设主体是江滨街道黎二村经济合作社,而这地块是黎二村的三产安置用地!


什么是三产安置房?看看温州地方政府的规定---




 

三产安置房就是政府征收了农民土地后,补偿给村集体的住宅安置指标。


那三产安置房可以当商品房来销售吗?温州的征地管理办法是这样规定的---



 

也就是说,三产安置地块要转为商品房开发的,必须由国土局通过招标、拍卖等方式公开出让。


而黎二村的这个三产安置地块,是黎二村集体经济组织自己开发商建设并委托中梁代建,显然不能作为商品房出售!


窝踢,难道中梁·滨江壹号这样大张旗鼓地宣传,是在公然欺骗消费者吗???




当然,事情也没有严重到这个地步,按照《城市房地产管理法》规定,黎二村集体以出让方式获得了三产安置地块的土地使用权,在完成工程投资的25%以后,还是可以转让房地产的---



 

看到这里有盆友会犯糊涂,这房子到底能不能买啊?


哥给的答案就是:这个买卖只要达到上述法律规定,黎二村已经领取土地证书并完成25%的投资额度,买卖行为不违法。但三产安置房毕竟不像商品房那样,在预售、合同备案、按揭贷款、、开发商破产债务偿还顺序、交付办证等各个环节,都有完备的法律法规规章体系来保障购房者的权益。


也就是说,土豪们买中梁·滨江壹号的这个房子,开发商不能办理销售手续,不能到政府部门进行合同备案,不能按揭贷款!购房者的权益没有完备的法律体系来保障,一旦发生纠纷或其他风险,麻烦就大了!

 

那么,买滨江一号的主要风险在哪儿呢?来看看《村民组织法》---




也就是说,黎二村集体委托中梁代建并出售集体资产,,这里包括出售面积、范围、出售价格等重大事项,只要这个流程走得不到位或者有瑕疵,那就等于埋下一个重大的祸根!


按照哥这个老炮儿的经验,恰恰是在这个环节特别容易出问题!你现在花大钱买下房子,办理过户手续要等到三年后房子交付和村里面办好房产证,这期间村民换届,新村官要算旧村官的老账,就很有可能把过户这事搁到脑后,你就有可能成为村集体斗争的牺牲品!


最后,哥给土豪们的建议是:


---如果要规避购买的主要风险,那么就要确认黎二村已经取得土地证,确认已经完成投资比例的25%,确认黎二村集体已经通过规范的内部流程做出决议。同时,在和村集体经济组织签订《房屋买卖合同》时,要仔细审读买卖合同条款相关的权利义务关系和违约责任。


---中梁·滨江壹号8、9号楼均价据称为28000-29000每平方米,一次性付款。这个价格加上需要交纳的营业稅和土地增值稅等税费约7%左右,则实际成交价在31000多元/平方米。这个价格相比较万科·时代中心约38000元/平方米的单价(按照一次性付清9.8折),还是有将近7000元的差价。


所以,如果购房者能够解决交易风险并且能够一次性付款的,中梁·滨江壹号具有一定性价比。

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