首付30万买福州郊区SOHO,是馅饼还是陷阱?

“商住两用、投资自住皆可”的SOHO

真的如此美妙吗？

传统SOHO基本按照酒店式公寓的设计，一层十几二十户，舒适度相比于住宅两梯四户来说，肯定会大打折扣，并且户数越多人口越杂，私密性也会受影响。若其中夹杂着每户十几人的办公场所，居住体验自行感受。

虽然2016年9月底出台了“商改住”新政，即符合城市燃气铺设有关规范的SOHO项目，允许铺设燃气管道，允许SOHO项目按照民用住宅收费标准收取水、气费用。但绝大多数的开发商并未去申请办理，导致入住后仍是按商用水电征收，长期来看也是一笔不菲的开支。在此或许有人会怼，相比于住宅的高房价，这样的水电费用还是能承受的。

我只能说，能这样怼的，你肯定还没交房，等入住后你就全明白了，到时候想要换房可能就来不及了，为啥这样说，接着看下文。

多数人投资SOHO是因为其不限购，只要资金足够充裕，买一整层都OK。并且SOHO租金比住宅更高，投资回报率也会相应高。

CRIC数据显示，自从去年10月住宅被大范围限购，SOHO又出台鼓励政策，随着限购加码和购买住宅的难度加大，近一年的成交量相比前几年均有大幅提升。

数据来源：CRIC

从五区来看，自去年下半年开始，SOHO成交量几乎呈爆发式上涨，而价格也是节节攀升，上个月达到高峰值。

闽侯成交量价相较于前几年也有一定程度的上涨，尤其是。

以闽侯为例，截止2017年10月，SOHO库存为12.67万平米，去化周期仅为9个月，单从数据上看，闽侯SOHO去化周期较短，原则上风险会相对小。但是，问题来了，投资的两种方式分别是出租和出售，绝大多数的人是先出租，等SOHO所在的商圈成熟后再出售。

增 值 慢

就目前闽侯SOHO分布较高的甘蔗、南屿板块来说，已经交房的SOHO出租率极低，而房东为了节省成本，只好压低价格出租，如此一来，出租回报率就更低了。40㎡的SOHO，按照总价60万计算，在装修好的情况下，租金平均为30元-40/㎡/月，投资回报率仅3%左右。当然，你还要算上空置期，不是所有的SOHO能立即出租的~

另外，按照近几年福州核心地段约5%的租金涨幅来看，想要短时间内收回成本的概率极低。

▲福州主要SOHO投资回报对比图

注意，这里说的是核心地段的SOHO租金才有稳定增值的可能，如果你购买的SOHO整体出租率本来就低，供过于求，您还指望涨价呢？

转 手 难

虽然上图中仓山万达的投资回报率可期，可对于急于转手的房东来说，转手是一大难题，价格太低不忍出售，按照市场价又费时。交房五年至今，原值1.2万/㎡的SOHO，如今的二手房是怎样的挂牌价呢？

我们按照1.2万均价来计算，以一次性购买43㎡为例：

目前1.75万/㎡的价格，5年的总收益是：43*1.75-43*1.2≈23.6万，再加上五年的租金收益，约2500*12*5=15万，合计38.6万。按照2011年仓山万达附近的住宅均价，我相信购买住宅的收益率绝对高于这个数。

作为人气较为旺盛的仓山万达商圈也处在脱手难的窘境中，你还指望你所在的“潜力”板块能有更好的结局吗？在此提一点，SOHO因其产权年限短，二手贷款难度大，基本是一次性购买。按照现在的状况，即便贷款审批通过也是上浮20%-30%，最高贷款年限是10年。如此一来，进入二手市场后，购买门槛就更高了，其中的利害自己掂量。

当然，我们不否认有SOHO投资的成功案例，例如上文中提到的东二环泰禾广场SOHO，其依托东二环泰禾广场超大型得综合体：商业、高档住宅区、酒店和办公，创造了一个良性循环的品质生活圈，SOHO产品的出租率和租金回报率自然就有所保障。SOHO产品的增幅更多依赖高价值区位的价格拉升，需求也是至关重要的一点，但商圈规模小，配套匮乏的SOHO产品将更多地面临增值慢、回报率低、脱手难的尴尬状态。

最好的投资房产时代已经过去，而你还一股脑往毫无把握的方向投资，并且未来可期与否也不得而知，而是盲目跟风，实属下策。（实在想买，建议去所在SOHO的周边看看同类已交房产品的出租率，这是最能体现现状的方式之一，我相信你会明白的~）

还是那句，楼市有风险，投资需谨慎，尤其是现在~

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