房地产那些比馅饼还馅饼的陷阱,你知道的到底有多少?
2017年
6月14日
房地产那些比馅饼还馅饼的陷阱
你知道的到底有多少？
NO. 1｜壹
昨天，有一位小密圈的朋友遇到了一个关于房地产投资的纠结问题，老夫一听就坚定的告诉他：这事很不靠谱，千万别去碰！毕竟，他也是一位有一定投资经验的人，短短几句话解释后，彻底醒悟了。
事情大致是这样的，有一个别墅项目以较低的总价出售。当你支付完首付后，开发商以每年12万的租金进行返租。租金的钱拿来还按揭，还绰绰有余，是不是很划算？感觉是付了首付，捡了套别墅。
只是常识告诉我们，天上掉下来的往往不是馅饼而是陷阱。先不具体分析背后的逻辑，老夫做一个小小的提醒：付了首付，开发商返租，是不是很熟悉？对啊！换汤不换药，只是主角从卖不动的商铺换成了卖不掉的别墅。但是，很多人对商铺很警觉，对于别墅项目却降低了防范心理。
NO. 2｜贰
调控之下，部分城市的房地产市场慢慢从原先的火爆行情回归到了平静，本就是受众面较窄的别墅，卖不动是不难理解的。卖不动了，开发商的资金压力大，自然而然想到了以卖商铺的方法卖别墅，相信也能“忽悠”到一些并不那么专业的投资客，而老夫真心不希望地产党的朋友们去购买，因为这跟投资一些不靠谱的商业项目一样，血本无归是大概率的事件。
说了结论，咱们在聊聊背后的逻辑。开发商将别墅返租后，他也一样很难通过出租来得到回报，说白了返租只是个噱头，目的无非是把卖不动的别墅进行套现。别墅租不掉，返租的钱哪里来？这和无法正常运营的商业项目一个道理，返租的钱成了无源之水。刚开始开发商可能还能按时返租，到别墅卖得差不多的时候就停止返租了。，有用吗？这样的案例，在商业项目中还见得不够多吗？
其实，并不需要太多的地产投资专业知识，静下心来，哪怕从常识性出发，你也一样能发现这种事情有多么的不靠谱。当一家开发商，以商业项目的返租模式卖别墅的时候，折射出来的是他的资金压力有多大，甚至于到了“生死存亡”的境地，说得直白一点就是随时都有资金链断掉的可能性。再细细深究，更为惊悚的是套现的钱，或许直接拿去填补其他项目的空缺了。
NO. 3｜叁
无论房地产市场行情好坏，总少不了一些迷惑人的“机会”，只是万变不离其宗，辨别其真正的价值就能规避陷阱。比如说，原先有开发商这样卖别墅：对外出售500万的别墅，开发商代付首付款，不需要购房者还款，购房者只需要承担后续的按揭款即可。
看起来是不是很具有诱惑力？如此容易捡到的便宜，十有八九都是坑！别墅，相对于普通的住宅项目来说，价值几许不容易辨别，原本以为开发商代付了首付，怎么算都是划算的买卖，殊不知这别墅根本不值500万的价格。或许，这样的别墅价值顶多300万，开发商代付了3成首付后，其实是以350万的价格出售给了你，同时成功套现。
就因为别墅的价值相对普通住宅来说，更难估价值，所以给了开发商与银行操作的空间。换作普通的住宅300万的价值，就很难从银行套现350万出来，哪怕跟银行关系再好，人家也不敢担这责任。
NO. 4｜肆
总之，在房地产市场，能让你轻易捡到的便宜，99%以上不是馅饼而是陷阱，否则常识何在？这世界，就是如此的辩证，让你绞尽脑汁排队、找关系的，还未必真是机会，更何况轻而易举得到的“大馅饼”。
NO. 5｜伍
文章和群里不方便说的，在小密圈里一股脑儿说给你听！
今天文章中的案例，来源于一位小密圈朋友的咨询。试想，如果他一时冲动购买返租的别墅，极有可能是血本无归。
总之，几百万的大买卖，购买之前找一个专业的地产从业者朋友把把关，该有多么的重要！
毕竟，每个行业都有一些行业外的人看不明白、看不清楚的容易上当受骗的陷阱！
为几百万的大买卖，上一份几百元的保险？这很理性！
PS:小密圈现在人数为85人，等到满100人后，初步打算年费从298元提高到598元。通过价格杠杆，合理地控制人数，以期提供更好的一对一房产咨询。
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