【投资】法国人的以房养老是怎么回事?＂老人房＂究竟是馅饼还是陷阱?
身在法国的你有没有这样的买房经历
在某个中介网站突然看到一套豪华海景房
一看标价 才5万欧
赶紧给中介打电话
却被告知这个房子是vente en viager
也就是我们说的“老人房“
今天
我们就来聊一聊关于老人房的那些事儿
什么是老人房？
从中文翻译来看，老人房，其实就是老人卖的房子。
从法语名字来看，viager，意思就是终身的房子。
合起来看就是“老人卖的终身的房子“，意思就是老人到去世才真正让出的房子。具体来说，法国老人有一种养老的方式，那就是如果他们有房子，可以提前找好房子的买家，然后由买家先付一部分购房款，类似于“首付“，然后每个月再支付给老人一笔房租，作为老人的生活所需，直到老人去世，这个房子就可以归买家占有了。
卖房子的人一般都是70岁以上的老人，法语里称他们为crédirentier（享有年金权利的人）；买房子的人就是各种各样的购房者，法语里叫做débirentier（需要支付年金的人）。
为什么会存在老人房？
黑格尔说，存在即合理。所以，既然存在老人房，那么就一定有它存在的道理。
对于买家来说，在签订购买合同的时候并不需要支付大额的购房全款，而只需要只付一小部分款项。这比较适合想要买房但是又一下子没有足够资金的人。同时，也比较适合想要贷款买房，却因各种原因贷不了款的买房人(适合选择vente viager libre，后面再具体介绍)。此外，对于买家来说，这也可以理解成每个月定期储蓄一笔钱，而且还有希望通过这种方式捡到便宜（前提是卖方老人在签订合同后的很短时间就去世了）。
对于卖家老人来说，从签订卖房合同直到自己去世，每个月都会有人给自己支付一笔款项用于生活开销，这样很好的保证自己可以安享晚年。而且，一般想要把自己的房子以老人房形式卖出去的老人，都是没有子女的老人，这样一来，也解决了他们的房子的继承问题。
老人房售价是如何定的？
原则上，跟一般的房子一样是由买卖双方协商确定的。但是特别的是，老人房的买卖除了需要考虑房子的市值以外，还要把卖家老人的岁数和健康状况考虑在内。
具体说来，价格是由两部分组成：一个是bouquet(首付)，一个是rente（房租）。
在签订购房合同的时候呢，买家需要先支付一部分款项（极少数情况下，双方也可以规定不用支付这笔款项），法语里叫做bouquet。
老人房的购房合同里往往会出现两种非常有利于卖方老人的条款：
如果买家连续一定时间没有按合同要求支付房租，那么老人有权利收回房子
如果买家取消合同，老人有权利不退还bouquet的钱
房租rente
关于房租的确定比较复杂，一般要考虑按照法国老人的平均寿命来看，这个老人还可以活大概多少年。而且，如果是一对老夫妻共同卖老人房，那么这个因素也要考虑进去，因为如果是两个老人，那么买家要支付房租一直到最后一个老人去世才停止。
合同里有时候还会规定每月支付的房租会根据政策的规定定期小范围的变化。
这些买家都要注意哟！
通常来说，bouquet越高，房租越低；bouquet越低，房租越高。
各项费用都由谁来承担？
严格来说，只有当老人去世的时候，买家才真正可以占有这个房子。那么，当老人仍然还住在房子里的时候，这期间一切修理和保养相关的费用都是由老人自己承担的（除非是特别重大的装修或者修理费用，也有可能需要由买家支付）。除此以外，水电瓦斯电话网的费用，还有居住税也都是由老人自己来承担。
对于买家来说，从签订购房合同之时起，每年的土地税是由买家来承担的，除非买卖双方在合同中作出相反的规定。
老人房与一般房子有什么不同？
如果我们购买一套正常的房子，那么房子价格都提前定好了。而且买家和卖家的权利义务什么的一般也在房子付款交接后基本就完成了。也就是说，一般情况下，交了钱领了房子钥匙，那么买家和卖家基本上就可以say bye bye了，从此各过各的日子，互相没什么关系了。
但是老人房不一样。老人房的购买其实有点像购买彩票，你只有在开奖的时候才能知道这张彩票买得是赚了还是赔了。在法律上，我们称这种合同为“射幸合同“。同样的，签订了老人房购买合同之后，直到老人去世的时候，我们才可以知道自己这笔买卖是赚是赔。从合同签订之时起，直到老人去世这段时间，有可能是一年两年，也可能是十年二十年，这段时间买家和卖方老人之间一直有着千丝万缕的联系，两方的权利义务自合同签证至老人去世这段时间一直持续。而且，正是这段可长可短的时间里，会发生很多事情。比如：
这时候，虽然房子空出来了，但是买方必须在争得老人同意之后，才能占有房子。而且，由于这个时候老人并没有去世，买方相当于提前可以占有房子，所以老人很有可能会将房租上涨，让买家补交一部分钱。
针对这种情况，在签订购房合同的时候必须要在合同里写清楚怎么处理。
如果买家后悔了，不想继续这份折磨人的合同怎么办？
这时候，买家可以将房子卖给别人，作为回报，新的买家应向他支付他之前所付的款项的相应款项。然后，由新的买家继续支付每月房租。
如果买家不按规定交房租怎么办？
如果发生这种情况，，要求支付房租（这个方法可能费时又费力）。或者还有一种比较狠的做法，就是在签订合同的时候，老人会要求公证人在合同里写明如果到时候买家不支付房租，那么他自己可以拍卖房子来抵销欠款。最狠的一招就是前面我们说过的，在签订合同的时候，让公证人在合同里写明如果不支付房租，老人可以收回房子并不退还bouquet。
所以买家一定要好好看清购房合同每一条，看到合同里有clause résolutoire这几个字的时候，一定要睁大眼睛哟。既然签了合同，就按规则交房租，否则老人生气了，后果很严重。
老人房到底是馅饼还是陷阱？
既然我们说购买老人房有点像买彩票或股票，那么它一定是有可能是馅饼也有可能是陷阱，有时候也要看人品呢！相对于普通房子来说，老人房还是属于小数量的，所以可能我们会在某个老人房的网站发现，一旦有出卖老人房的广告，很快就卖出去了。当然，中国买家也是少之又少，综其原因，无非以下两点：
怕赔：对购买老人房动过心的人有几个不曾暗自问自己：万一真碰上个像jeanne那个神奇老太太一样活到122岁的老仙女呢？虽然，这笔买卖也有赚的可能，但是谁都怕万一。对于普通购买者来说，输不起啊！这不同于购买普通的房产，觉得价格合适不至于赔钱我们才会出手。毕竟，在你做出决定购买一个老人房的时候，你不可能先调查一番这个老人的家人都活到多少岁啊。而且，法国法律规定了，既然是“射幸合同“，那么这个合同成立的一条件就是老人的岁数是不可提前预计的，也就是说，如果这个老人有重大疾病或者其它很严重的危及生命的健康状况，那么他是不可以签证这样的合同的。而且为了公平起见，法律还规定，如果老人在签订合同之后20天内去世，那么合同就是无效的！
不吉利：老人房的一个特点就是只有当老人去世买家才真正占有房子。但是，买家从签订合同之日起就需要不停地付钱。所以，正常买家的正常的想法其实是希望老人不要福如东海寿比南山寿命与天齐。但是，作为买家，总不能签了合同之后天天盼着老人归天吧？这也是有悖正常人的心理道德的。而且，就算老人去世可以占有房子那一天到来了，住进去，会不会感觉不自在？这也是为什么很多中国购买者将老人房叫做“死人房“的原因，听着也够瘆人的。
所以，说千句道万句，购买老人房本身而言就是一种风险投资，you can you up。
当然，也存在一种可以规避风险的购买方式，那就是viager+vente à terme。也就是说，买卖双方可以在合同里提前定好，交付多少个月的房租。如果老人提前去世，那么买家仍然需要继续向其继承人支付房租；如果到了期限，老人并没有去世，那么买家也可以按合同规定停止交房租。
其实，老人房具体还可以分为几种情况。比如前面我们介绍过，有一种情况是独身老人出售老人房，那么买家是在这个老人去世后才真正占有房子；另一种情况是老夫妻两人共同出售老人房，那么买家是在最后一个老人去世后才能占有房子。这两种情况我们称作：viager occupé（老人去世前是一直住在房子里的）。
当然，还有一些有钱的老人，他们有好几套房子呢。自己住一套，那么就把剩下的一套或几套作为老人房出售，这种情况，买家可以从签订合同之时就可以占有房子了，只需要每月按规定交房租就可以了，我们称作viager libre。
正常来说，viager libre的房价是会比viager occupé贵25%到50%的。
结合前面我们说的规定避风险的购买方式，这里又可以分为viager occupé à terme和viager libre à terme, 具体就不介绍了。
最后
祝大家
人品爆发 买啥都赚
（本文转载自微信公众号“想法”，ID：FrancZone，原文作者Lisa，转载请注明）
