青秀城赠送的“房间”被强拆,偷面积是馅饼还是陷阱?

发表于 讨论求助 2023-05-18 23:00:13




据彭拜新闻报道,位于城北的中铁青秀城小区开发商销售时宣传的“买二赠一”的“小房间”被认定为违建,。



 (执法人员在拆除“违建”,霞区局供澎湃新闻图)

 

该小区是由央企中铁房地产集团江苏置业有限公司在南京开发的青秀城,据南京市栖霞区局相关负责人126日向澎湃新闻介绍,青秀城业主在通风井内砌墙,属于违法建筑。之前的123日凌晨,栖霞区委、区政府组织了、、街道等几百人开展了专项制止行动。也正因为如此,闻讯赶来的业主与执法队员随后发生冲突,造成多人受伤。


那这个业主口中的“小房间”到底经历了什么又变成了执法人员口中的“违法建筑”呢?据业主陈先生解释称,他们所说的“小房间”,其实是开发商在当初营销时承诺“买二送一”赠送的一间房,系“由通风井改造成6平米左右的房间”,并因此付出了比大户型贵2000/平米的代价


而对此,开发商又是怎么说的呢?


开发商承认违建,并称是潜规则


常常可以看到“买一层送一层”、“两房变三房”等宣传语出现在售楼广告中,买房送面积似乎已经让人们司空见惯,也成了开发商一个十分见效又讨喜的“潜规则”。面对日益高企的房价,不少人也都认为开发商的“赠面积”行为,确实是一个不小的优惠。


中铁房地产集团江苏事业部一名负责人向澎湃新闻表示,将通风井改造成“小房间”,确实不在规划许可证范围内,属于违建。但是把“只浇筑楼板的”空间认定为违建,值得商榷。他承认,售房时确向购房者承诺过“买2房送1房”。对于这种“偷面积”的行为,他表示,这是整个房地产行业的“潜规则”,“我们并不是第一家,也不是唯一一家这么做的”,这么做是基于为业主提供更高附加值的考虑,但“附赠部分,所有宣传资料都提示这个房间不计入产权面积,而对没有产权的面积进行改造的补充协议,也是业主与施工单位签的,不在购房合同约定的范畴。”(欲知新闻详情,请点击文章底部“阅读原文”)


所以,“这是开发商当初犯的错,怎么板子打在了业主的身上?


小莫今天就来和大家说一说“偷面积”的那些事☟

相信很多买房人都在看房过程中,遇到过销售人员会以各种方式暗示所售楼盘有赠送面积,以此来吸引购房者,从而促进成交。那么,赠送面积是从哪里来的呢?它到底是个大馅饼,还是一个大陷阱呢?

 

小莫奉劝大家一句,要时时记得“天下没有免费的午餐”。既然官方用“偷”来形容开发商口中“赠”的行为,就说明这种营销行为是上不了台面的,是开发商在打擦边球。

那么开发商一般都用哪些方法来“赠面积”呢?

 

目前市场上赠送面积的形式通常有阳台、露台、入户花园、地下室、阁楼、大凸窗等。一般情况下,赠送面积包括三种:

 

一是真正赠送,即在合同的购房面积里送一部分;

二是所谓赠送,即本就应该是购房者的住房面积说成赠送;

三是业主公共部分赠送。


其实就是开发商在设计中间,利用一些好的办法,来省出一些空间,它慢慢就成为开发商的销售策略或是手段。由此可见,“羊毛出在羊身上”,“赠送”的面积也并非真的“白送”。

 

据小莫了解,因“偷面积”让业主蒙受损失的案例并不止南京一方出现过,深圳、成都、东莞等地方均出现过该类新闻。此前也有记者走访燕子矶、南站、百家湖等多个区域,有5家楼盘均有赠送面积。并且在问及是否合法时,也有置业顾问表示“现在很多家楼盘都这样,没事的。”与青秀城小区业主一样的是,多家楼盘所谓的“赠送面积”都需要业主自行拆除或封闭,这样的“改造”并不会“没事”,反而可能形成“违建”。据凤凰房产调查,类似这种宣称可将设备平台、阳台、露台等改造成小房间的楼盘,南京有近20家。



(图片来源:凤凰房产南京站)


住建部曾明令禁止开发商“赠送面积”

南京:一经举报必定拆除!


早在2014年,住建部就批准发布了新版《建筑工程建筑面积计算规范》,明令禁止开发商“赠送面积”,规定开发商常用的飘窗、双层挑高露台、地下室等赠送空间,将不再以全赠送的形式出现。且南京规划局相关工作人员表示,只要开发商之前规划审批通过了,就是合规的。至于后期开发商擅自将阳台、设备平台做封闭处理要看之前有没有报批规划,如果没有,肯定不合规,一经举报,必定拆除!


(栖霞区局向上文中青秀城业主张贴的查封公告。 栖霞区局 供图)


重要提醒:不计入产权,权益难以保障!


“违法的事情一定是存在风险并承担代价的”,对于开发商“赠送”的面积也一样。如上文中所说,开发商的“附赠部分”是不计入产权面积的,因此不会被签入合同内,这就让未来发生权益纠纷(如赠送面积缩水)时,业主缺乏与开发商对簿公堂的依据,所以首先在得房率上就不能保证。还有一些开发商把原来预留的部分或是可以改造的部分,改成业主可以使用的部分,而这一部分开发商并没有缴纳地价,只有建造成本而已,从而造成违建。

 

不计入产权,因而也不受法律保护,在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等时,没有人会关心你的“实得单价”以及“得房率”,权益很难得到保障。另外由于“赠送面积”没有计入产权,严格来说属于公共空间。根据法规,立面是所有住户共有,即使要更改,也须得到管理部门的审批。例如开篇新闻中私自把公共空间(通风井)封起来就是搭建违法建筑,自然就有相关部门前来拆除违法建筑,也就出现了上文中中铁方面负责人所说的“附赠部分不在购房合同约定的范畴”,因此这样的赠送就成了空头支票,无法兑现。


专家

有专家表示,开发商卖房时,应该对部分公共部位改造的“违建”风险进行明确提示。面对开发商赠送的面积,还是应该查看仔细。有的赠送面积可能变更了规划设计,搞不好就成了违建。开发商将房子交付后,买房人将附送部位变更为私有面积,有可能违背了当初的规划设计方案,解决的方法就是向开发商索取规划方案,请专业人士查看赠送部分的设计,以判断是否违规。


小莫最后提醒各位买房人,买房是个大事情,千万别为了“馅饼”掉进了开发商的“陷阱”哦!

本文部分新闻来源来自澎湃新闻以及凤凰房产等


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