三四线城市炒房 是馅饼还是陷阱?

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27



  今年春节返乡的短短7日里,记者一个最深刻的感受便是,饭桌上围绕房子的讨论频次较往年大幅提高,似乎人人都成了“房产投资专家”。

  房价一年翻一倍
  仪征,史有“风物淮南第一州”的盛誉,但在当代中国的区域划分中,已是不折不扣的四五线城市。与环沪城市圈相距甚远,但尚且挤得进环南京都市圈。

  朋友钱女士告诉记者,2017年全国三四线房价的整体飞升,带动仪征房价也水涨船高。

  “我2008年买的房子,当时一平方米才2400元,现在已经9000多一平方米了。”钱女士忍不住嘴角上扬道。

  钱女士所购置的住房位于仪征市中心,临近仪征第一的重点高中,周围生活设施十分齐全。而距离仪征市中心较远的一处新开楼盘,其开盘均价已经达到1万元每平方米以上。

  搜房评估网数据显示,2017年2月,仪征市二手房均价在6000元/平方米左右;到2018年1月,仪征二手房均价已上涨至8500元/平方米,11个月的涨幅达41.67%。

  这一涨幅已高出扬州市二手房均价涨幅1.76个百分点。

  但这还不算疯狂。在扬州所辖的县市当中,高邮市2018年1月的二手房均价为15335 元/平方米,同比涨幅高达104.12%。

  对于高邮市房价疯狂上涨的现象,一位地方企业人士据记者表示,市场供需关系是房价上涨的根本原因。

  “由于2017年度政府拆迁力度加大,刚需增加,导致供不应求,且拆迁区域集中在沿河两岸,所以这种供不应求的情况在东区楼盘尤为明显。”前述地方企业人士如是说。

  高邮市2017年房地产成交数据显示,2017年全年,高邮住宅房成交共计114万平方米,同比成交套数上涨64.40%、成交面积上涨67.68%。而2017年度预售套数同比2016年几乎没有增长。

  高邮二手房价格的翻升及仪征自住房房价的水涨船高,使得钱女士对仪征市区那处均价逾万元每平方米的新盘颇为心动。在她看来,去年房价走势一路上扬,2018年也不会差太远。

环沪房产投资逻辑不变

  那么,三四线城市房子到底具不具备投资价值?其内在的投资逻辑又是什么?

  这或许可从陈先生的房产投资路线图中窥得一斑。

  2017年初,家住仪征市区的陈先生在江苏昆山花桥添置了一套新房,入手价格略高于19000元/平方米。

  而安居客数据显示,2018年1月,花桥新房均价为 19706 元/平方米,与2017年3月均价相比基本持平。  

  相较于去年扬州本地房价涨幅而言,陈先生选择在花桥买房,似乎是亏了。

  克而瑞江浙区域总经理刘晨光在2017年1月撰文分析,与江苏太仓本地消费需求达五成以上相比,昆山花桥一侧当地的购买需求已经完全被压制,没有消费能力。因此,其认为太仓更具有价格承受能力。

  但陈先生对记者表示,他看好花桥房市的原因,一方面是花桥已经与上海通过11号线无缝连接,另一方面是其认为类似于扬州这样的地级市自住型房屋,金融属性相对较弱。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,环沪房产投资的基本逻辑是不变的,即需考虑到外来人口流入量、轨道交通类基础建设以及当地政策变化。

  刘晨光认为,就上海整体规划而言,其周边县市都有承接上海人口、做大自身的战略需求,从这个层面出发,江苏昆山、太仓和浙江嘉善显著优越于其他县市。

  有资深地产人士分析,未来长期有效机制将会加速退出,在此大前提下,不动产投资边际利润率会应声减少,因此低层级城市势必首当其冲,流动性不足会是问题。

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