松绑限购的“馅饼” 意外砸到东湖高新?

作为利益攸关方，不论是限购还是取消限购，政府都在不断利用自身的权利为正常的市场关系注入负能量。然而，在有形、无形之手的较量中，行政权力并不总是能左右市场规律。尤其是在市场规律已经影响到基本的市场结构时。

近日，坊间传闻的武汉限购松绑方案其实是年初分区限购的改进版。在呼和浩特、济南等城市先吃了“螃蟹”之后，武汉也终于坐不住了。新版限购松绑政策有两大亮点，一个是全市140平米以上户型解限，另一个则是远城区放松限购。但其中东湖风景区和东湖高新区这些介于中心城区和远城区之间的区域也在放松限购之列，这就出乎了很多人的意料之外。

“特立独行”的东湖高新

与武汉其他区域相比，光谷是个特立独行的区域，首先，东湖高新由不同区域拼凑而成，包含了洪山区和江夏区一部分。因此东湖高新到底属于中心城区还是远城区一直较为模糊，也在某一方面为把东湖高新列入与江夏、黄陂等同等的远城区限购松绑范围形成了一个较为牵强的理由。

其次，光谷产业优势较为明显，经过23年的发展，高科技及教育产业发达、商圈经济相对集中，鲁巷广场为中心的光谷商圈逐渐成为市级商业副中心（亦即区域商业中心），其地位仅次于汉口中心商业区、中南路、钟家村两个市级商业中心。

根据规划，未来光谷的城市服务重心将从现在的鲁巷向九峰东移10公里，在已形成的鲁巷商业中心基础上，配套建设花山、左岭、流芳、牛山湖等4个副中心。

此外，在房地产方面，东湖高新房地产市场区域分化、房地产产品多样而均衡。关山板块、光谷东和光谷南价格差异较大。东湖高新楼市兴起于高新技术及教育两大产业，因此房地产也逐渐发展于产业地产、教育地产、科研办公及相应的住宅和商业。因此东湖高新房地产产品的多样性和均衡性在武汉来说是最高的,这也是其特立独行的一个方面。

随着东湖高新及东湖高新房地产的发展，东湖高新从鲁巷、关山等核心区域不断向南及向东扩展，尤其是三环线建成后，光谷核心的关山板块及光谷南及光谷东板块在价格上形成较大的极差。这也与武汉其他环线板块的价格发展趋于一致。

2014上半年东湖高新三大板块楼市情况：

最后，东湖高新购房群体相对单一，外地购房比例全市最大。东湖高新是湖北乃至中部地区上市公司最密集的地区。高校老师、高科技人员等高知人群聚集，收入水平和支付能力高于武汉居民平均水平，而光谷步行街等商业配套逐渐成熟，关山片区早已是购房者最为关注的片区之一，为区域房地产市场发展提供强力支撑和不竭动力。因此，即使在三年的限购中，东湖高新楼市依旧特立独行于其他区域，可圈可点。整体来看，限购期间东湖高新区楼市成交一直稳步增长，位于各区前列。因东湖高新外地购房比例高达60-70%，因此，对东湖高新楼市最大的制约不是限购反而是去年11月出台的“汉七条”。

意外掉落的政策“馅饼”

新版限购松绑政策中，东湖风景区和东湖高新区这些介于中心城区和远城区之间的区域也在取消限购之列，出乎了很多人的意料之外。

之所以让很多人意外，一方面是因为东湖高新大部分区域仍在三环以内，且东湖高新户口按中心城区户口管理后，许多人已经把东湖高新列入中心城区而不是远城区。另一方面则是限购以来东湖高新一直是武汉比较热门，楼市表现最好的区域之一。

东湖高新区列入限购松绑区域，对东湖高新许多楼盘来说，是意外掉下的政策“馅饼”。一时间，各大楼盘奔走相告。

近日，笔者走访东湖高新不同楼盘发现，金地、保利、万科、恒大、统建等楼盘到访量都有10-30%左右的增加。但清江山水、金地格林东郡、保利时代、统建天成美雅等楼盘销售员均表示，目前武汉本地购房者只能购买140平以上的户型，虽然不限购但仍限贷，而有一年社保的外地购房者可以购买任意面积的户型，相当于取消了去年汉七条的限制，不过二套房首付仍然是七成。

高温难挡看房热情

走访还发现，虽然东湖高新楼盘项目到访量有所增加，但不同楼盘之间差别较大。从区域看光谷核心及周边项目的到访量普遍多于三环以外的区域。金地格林东郡、保利时代、恒大华府等老光谷核心区楼盘到访量增加大约在30%左右，而靠江夏的新长江香榭湾、新华联等项目到访量仅有少量增加，甚至无变化，这表明三环内楼盘仍是购房者关注的重点。

同时，在后限购时代购房者对于价格更加敏感。价格相对较低楼盘到访量明显高于价格高的楼盘，如金地格林东郡与保利时代相距仅一站路，但金地格林东郡9500-9800的均价低于保利时代11000的均价，因此从走访的情况看，金地的到访量明显高于保利时代。

而从限购松绑前后的周成交数据看，也有较大增长，在东湖高新三大板块中，除关山片外，光谷南和光谷东均有较大增加。而在价格上也均有所上涨，走访发现，因光谷核心及周边大户型较为稀缺，因此部分楼盘100平以上大户型价格反而高于中小户型。

而从单个盘来看，根据不同楼盘的成交增幅有较大的差异，但总体来看，非刚需盘要好于刚需楼盘。

限购松绑前后东湖高新楼盘销量及来访量变化TOP10：

“雪中送炭”or“锦上添花”

东湖高新列入限购松绑区域，到底是“雪中送炭”or“锦上添花”？排除区域等因素外，从数据来看，与黄陂、蔡甸、汉南、新洲尤其是江夏等成交下滑急需“雪中送炭”的远城区相比更多的倒是“锦上添花”。

数据显示，2014上半年关山片、光谷东及光谷南比去年同期增加40.8%。尤其是江夏区成交量锐减过半，与新洲区销量持平。

而从户型面积数据来看，东湖高新大户型占比增幅本就超过其他户型，因此哪怕仅是140平米以上户型放松限购，对东湖高新楼市也仅仅是“锦上添花”。

2014上半年东湖高新三大板块不同户型成交占比：

东湖高新仍是购房者关注焦点区域

无论从数据还是长期发展趋势来看，东湖高新及东湖高新楼市都特立独行于其他区域。其房地产发展自成一格，从某种意义上说并不会因限购或限购松绑而有大的影响和变化。与其他区域相比，东湖高新有着强大的产业支撑、也有着高收入的人群保障。地铁、城铁、快速公交等基础设施发展也快于其他区域。更重要的是有着优厚的政策支持，类似大学生落户等政策也最先于东湖高新施行。因此无论从那个角度看，东湖高新都不是需要“雪中送炭”的区域，而限购松绑这个政策“馅饼”也貌似砸错了地方。

但不管怎么说，由于产业聚集，商业、交通等配套逐步成熟，区域住宅品质较高，整体环境较好，加上政策规划方面的长期利好，东湖高新区仍然是购房职业者的焦点关注区域。

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